Lupta purtată între investitorii privați și locuitorii Bucureștiului precum și neputința administrației publice locale, căpușată de personal din ambele tabere, a născut un pupil, acest pupil se numește Cathedal Plaza și este o clădire de 19 etaje pe strada gen. H. M. Berthelot nr. 11-15 din București.

Povestea imobilului de birouri din vecinătatea Catedralei Sf. Iosif (monument istoric) începe în urmă cu 18 ani, în 1998, o dată cu achiziționarea (contracte de vânzare) de către Millennium Building Development a terenului viran în suprafață de 1822.59 mp de lângă monument.

Acest imobil face parte dintr-un proiect mult mai complex ce include și un ansamblu multifuncțional pe strada Luterană nr. 7, 9, 11, 13, proiect încă dezbătut astăzi (PUZ în consultare aici).

Dezvoltatorul acestor proiecte este omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, iar proiectanții sunt Westfourth Architecture (Cathedral Plaza) și Western Outdoor (ansamblul multifuncțional de pe strada Luterană și ansamblul de pe fosta uzină Ford din Floreasca).

Papalekas este unul dintre cei mai importanți investitori pe piața imobiliară din România.http://www.wall-street.ro/tag/ioannis-papalekas.html

Westfourth Architecture este firma de proiectare condusă de arh. Vlad Arsene, iar din portofoliul acesteia fac parte mai multe imobile controversate din București dintre care amintim: Turnurile din Piața Presei Libere – The Gate Towers, Turnul din Piața Charles de Gaulle, Turnul de la Piața 1 Mai, complexul rezidențial Asmita Gardens etc. (sursa:http://www.westfourtharchitecture.com/projects/)

Managerul general al Western Outdoor este arh. Sorin Gabrea care actualmente este și Președintele Comisiei Tehnice de Urbanism a Capitalei. http://wod.ro/index.php/en/

Întodeauna m-am întrebat cum se face de arh. Vlad Arsene a reușit să proiecteze majoritatea clădirilor înalte și central poziționate din București și alți arhitecți nu.

Dar să mergem mai departe pe analiza situației Cathedral Plaza.

Aspecte juridice și administrative.

În anul 1999, investitorii au prezentat vecinilor proiectul ce urma a se realizat.

Legile cadru în 1999, în materie de urbanism și construcții, aplicabile erau Legea nr. 50/1991privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor,Ordinul nr. 91/1991 pentru aprobarea formularelor, a procedurii de autorizare și a conținutului documentațiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991, H.G. nr. 525/1996 privind aprobarea Regulamentului General de Urbanism (RGU) și Ordinul nr. 13/N/1999 pentru aprobarea reglementării tehnice “Ghid privind metodologia de elaborare și conținutul-cadru al planului urbanistic general”, indicativ GP038/99. Analiza etapelor procedurale va fi făcută în raport cu modificările legislative și cele apărute ulterior în procesul de autorizare și executare.

Astfel, în 1999, în lipsa unui Plan Urbanistic General aprobat (fiind în curs de elaborare, aprobat prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București (HCGMB) nr. 269 din 21.12.2000, deși termenul limită prevăzut de RGU era, conf. art. 2 alin. (1), până la 30.06.2000), se aplicau prevederile Regulamentului General de Urbanism.

Încă de când eram student la Facultatea de Urbanism din cadrul UAUIM susțineam că acest imobil nu avea să se desființeze niciodată. Asta pentru că pe de o parte legislația în materie este extrem de lacunară, iar pe de altă parte pentru că magistrații și avocații sunt pe un teren nedescoperit, în România, al dreptului urbanismului.

Documentațiile de urbanism și o serie de acte nu mi-au parvenit, dar am putut să-mi fac o impresie în baza unor avize și rapoarte ale unor instituții și a încheierilor și sentințelor Tribunalului Dâmbovița și Suceava. Menționez că în perioada în care am activat la Asociația Salvați Bucureștiul am participat la anumite etape din procesul privind clarificarea titlului executoriu și a procesului privind intrarea în legalitate. De pe urma acestor experiențe am reușit să analizez, în fugă, dosarele cauzelor.

Fapte cronologice relevante și analiză:

25.11.1998 – Primăria Municipiului București (PMB) emite Autorizația de Construire nr. 43pBpentru executarea lucrărilor de împrejmuire provizorie a terenului;

01.06.2000 -CGMB aprobă prin Hotărârea nr. 158 Planul Urbanistic Zonal – zona catedrala „Sf. Iosif”, pentru imobil birouri, regim de înălțime P+12 etaje;

21.12.2000 – CGMB aprobă prin Hotărârea nr. 269 Plan Urbanistic General al municipiului București;

?! 21.12.2000 – CGMB aprobă prin Hotărârea nr. 278 Planul Urbanistic Zonal – zona catedrala „Sf. Iosif”;

21.12.2000 – CGMB aprobă prin Hotărârea nr. 279 Planurile Urbanistice Zonale – zone construite protejate;

!27.05.2004 – CL Sector 1 aprobă prin Hotărârea nr. 243 Planul Urbanistic de Detaliu str. Gen. Berthelot nr. 11-15;

29.09.2005 – CGMB aprobă prin Hotărârea nr. 213 actualizarea Planului Urbanistic Zonal – zonacatedrala „Sf. Iosif”;

24.02.2006 – Primarul Sectorului 1 emite Autorizația de Construire nr. 179/18/B/43074 pentruexecutarea lucrărilor de construire a imobilului de birouri „Cathedral Plaza” având regim de înălțime 4S+P+18E+Eth;

?!14.09.2006 – Primarul Sectorului 1 emite Autorizația de Construire nr. 1398/38/L/28603pentru organizarea de șantier necesară pentru executarea lucrărilor de bază la imobilul de birouri „Cathedral Plaza”;

21.10.2010 – Este încheiat Procesul-Verbal nr. 42 privind terminarea lucrărilor.

Urmărind principalele operațiuni administrative ale autorităților publice locale am identificat 2 încălcări ale legii și câteva neconcordanțe.

În primul rând, după ce că Bucureștiul nu avea un PUG aprobat în termenul prevăzut de lege, în aceeași zi, 21.12.2000, CGMB, după ce aprobă prin Hotărârea nr. 269 PUG acesta aprobă printr-o altă Hotărâre, nr. 278, un PUZ derogatoriu (adică ce așteptări urma să avem dacă în aceeași zi a aprobării PUG s-au aprobat și o serie de derogări?). Nu mi-a parvenit documentația cu pricina pentru a vedea ce anume a modificat față de reglementările PUG-ului aprobat și apoi PUZCP nr. 16 – Calea Victoriei ale cărui reglementări nu au nicio legătură cu ce s-a construit, total dubios. Acel PUZCP ar fi trebuit să modifice PUZ-ul pentru Catedrală, altfel înseamnă că avem două reglementări distincte pe aceeași zonă.

În al doilea rând, PUG este o documentație nelegală, însă neconstatată încă de o instanță judecătorească. Două dintre avize lipsind la momentul aprobării acestuia în CGMB, respectiv avizul de la Oficiul Național de Cadastru și Geodezie nr. 203169/2000 și avizul de la Oficiul de Cadastru Agricol și Organizarea Teritoriului Agricol al Municipiului București nr. 586/03.08.2000. Acestea fiind doar niște răspunsuri ale acestor instituții și nicidecum avize conform legii. (conținutul acestor răspunsuri aici).

Prima nelegalitate, în ordinea cronologică, este aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu – str. Gen. Berthelot nr. 11-15 de către Consiliul Local Sector 1, prin Hotărârea nr. 243, într-o zonă construită protejată, PUZCP nr. 16 – Calea Victoriei aprobat prin HCGMB nr. 279/2000.

Conform art. 56 alin. (1) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismuldocumentațiile de urbanism se aprobă și se avizează conform anexei nr. 1 din lege.

Art. 56

(1) Avizarea și aprobarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se fac de către autoritățile și organismele centrale și teritoriale interesate, potrivit prevederilor anexei nr. 1 la prezenta lege.

Anexa nr. 1 din Lege prevede, la pct. 13, că Planul Urbanistic de Detaliu pentru imobile aflate în zone construite protejate se aprobă prin hotărâre a Consiliului General al Municipiului București.

Art. 65 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 precizează că documentațiile de urbanism avizate și aprobate fără respectarea prevederilor legale sunt nule.

Art. 65

(2) Documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism modificate fără respectarea prevederilor legale privitoare la avizarea și aprobarea acestora sunt nule.

A doua nelegalitate este cea care privește cele două Autorizații de Construire emise de Primarul Sectorului 1.

Spre deosebire de prevederile actuale, în 2006, Legea nr. 50/1991 nu prevedea această competență pentru Primarul General al Municipiului București, însă, la perioada respectivă era în vigoare Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice care prevedea în mod expres competența de autorizare pentru imobile monumente istorice sau în zone construite protejate a Consiliului General al Municipiului București.

Art. 49

Consiliile județene și Consiliul General al Municipiului București au următoarele atribuții:

d) eliberează autorizații de construire sau de desființare pentru monumentele istorice sau imobilele aflate în zona de protecție a monumentelor istorice, în ansambluri, situri sau în zona de protecție a acestora, numai cu avizul Comisiei Naționale a Monumentelor Istorice.

Fiind o situație specială este aplicabil principiul de drept specialia generalibus derogant, adică Legea nr. 422/2001 se aplică cu prioritate față de Legea nr. 50/1991, respectiv autoritatea competentă să emită autorizația era CGMB și nu Primarul Sectorului 1.

Pe cale de consecință, autorizația era nelegală, lucru ce a și fost constatat de Tribunalul Dâmbovița prin Sentința nr. 122/2009 de anulare a acesteia și rămasă definitivă prin Decizia nr. 1989/2010 a Curții de Apel Suceava.

Ulterior, Primarul General al Capitalei a formulat o contestație la executare privind lămurirea întinderii și aplicării titlului executoriu la Sentința Civilă nr. 2520/2012 a Tribunalului Dâmbovița prin care primarul a fost obligat la luare tuturor măsurilor administrative de aducere a terenului în situația anterioară emiterii autorizației, în vederea refacerii cadrului natural din zona de protecție a Catedralei Sf. Iosif.

O altă neconcordanță o constituie emiterea unei autorizații privind organizarea de șantier ulterior emiterii autorizației de construire.

Între timp au trecut 3 ani de la data hotărârii, iar această obligație s-a prescris.

În prezent, pe rolul instanțelor de judecată se află acțiunea privind intrarea în legalitate (lucru puțin probabil ținând cont de prevederile Legii nr. 350/2001, dar asta este o altă poveste), iar în paralel speța a ajuns la CEDO.

Deși au existat o serie de proteste față de acest imobil, promovate de Arhiepiscopia Romano-Catolică, paradoxal promoterul protestelor și-a dat inițial acordul pentru construirea clădirii, iar pe parcurs s-a răzgândit? (Ciudat! Nu?)

Doleanțele Arhiepiscopiei.

Retragerea acordului.

Probabil nu s-au înțeles la spațiile pentru birouri, pretextând anumite daune asupra Catedralei. În concepția acestora noțiunea de bună vecinătate înseamnă ca eu să-ți pot folosi casa. Adică dacă-mi făceam o casă acolo ar fi trebuit să cedez un dormitor pentru Catedrală?

Acordul Bisericii Reformate Calvineum de pe str. Luterană

Aspecte urbanistice.

PUG al municipiul București prevedea încă din 2000 un accent de înălțime pentru acel teren și încă un alt accent puțin mai la Nord, bvd. Dacia, pe lângă Spitalul Clinic de Nefrologie Dr. Carol Davila și Facultatea de Administrare a Afacerilor, conform planșei nr. III – Altimetrieaferentă PUG. Însă, în legenda planșei, se specifica faptul că aceste accente se vor aproba de CGMB.

Din punct de vedere al altimetriei, aceste accente justificau o siluetă a Bucureșiului, respectiv crearea unor linii de forță pentru cornișa Dâmboviței.

Dintr-un Memoriu General al Universității de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu București reiese că pentru acel teren se preta o clădire înaltă cu o amprentă cât mai mică la sol pentru crearea unei piețe publice care să pună în valoarea Catedrala.

Din punct de vedere urbanistic imobilul construit nu afectează, ba din contră, Catedrala și prezența acesteia nu poate decât să crească valoarea imobiliară a zonei. Ținând cont de oportunitatea economică, clădirea poate genera multe locuri de muncă și venituri considerabile la bugetul local. Nu reprezintă o intervenție agresivă ci doar că nu s-a bucurat de un marketing convingător, fiind plasată în disputa dintre interesele unor privați.

Construirea pe înălțime nu este o revoluție în materie imobiliară, ea justifică o utilizare maximă a unor terenuri foarte scumpe dintr-un oraș. Când prețul pe metru pătrat ajunge de ordinul miilor de euro, atunci rentabilitatea unui teren nu se poate obține decât atunci când este exploatat pe înălțime și cât mai puțin la sol.

În orice caz, din punct de vedere urbanistic clădirea aduce o plusvaloare zonei centrale și merită păstrată și exploatată, din punct de vedere juridic, această investiție a încălcat legea, iar această abatere trebuie corectată. În concluzie, oportunitatea desființării și cea a exploatării trebuie puse în balanță. Ca notă personală, acest imobil, deși nu cu intenția de a crea un precedent, trebuie păstrată și exploatată.

P.S. Desființarea acesteia va produce prejudicii considerabile la bugetul local, terenul este compromis datorită infrastructurii imobilului, ce nu poate fi desființat fără a afecta Catedrala, orice acțiune în acest sens nu poate aduce niciun câștig municipalității. O soluție optimă ar fi aceea de a introduce imobilul în domeniul public și de a fi exploatat de instituții publice.